郑州商业不久后的未来 | 解码“新一线”城市郑州系列报道之三
未来，曾经是个很遥远的概念。
但在高速发展的郑州，在迅速迭代的商业前沿，未来已来！
虽然在很多市民眼里，满是新增的购物中心和品类繁多的个性化商品与服务，郑州商业正后劲十足，形势大好。但在河南商业的一些操盘者眼里，已经看到了城市未来三到五年的样子。这里面，充满机遇，更充满挑战。如今落地的每一个项目，都决定着未来的格局，甚至是企业的命运。
郑州近年来的快速发展，有哪些成功要素需要强化和保持；未来的前进道路上，在哪些方面需要急起直追，又有哪些弯道可以错开？
大河商业采访了一些具有代表意义的操盘者，和他们一起去看看郑州商业不久的将来。
作为新的国家中心城市，随着自贸区、航空港的建设，郑州的立体交通换乘体系和空地对接体系日益完善，河南更近地拥抱世界，郑州也越来越国际化，更多国际国内资源不断涌入。站在风口上的郑州正吸引越来越多人的关注，汇聚越来越多的优势资源，这是天时。第一财经·新一线城市研究所近年来的城市排名中，尤其对郑州的城市商业魅力给予较多的肯定。作为专业的经济观察者，它所建立的商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大评估维度，实质上更倾向于从商业的角度来看待一个城市，尤其是未来的走势和潜力。作为新一线城市，郑州排名的提升，很大程度上得益于城市的枢纽地位。目前，郑州的“米”字形高铁网络已经成形，航空港的建设、跨境电商的推进等正如火如荼。作为“中原之中”的郑州，占尽了地利的优势。2018年，郑州市常住人口超过1千万，GDP破1万亿，郑州商业的发展空间和潜力已凸显无疑。大型商业项目不断涌现，商业体量不断增大，商业业态更加丰富，目前全市成规模并具有影响力和辐射力的商圈已超10个，实现了由“一中心”向“多中心”的转变。随着城市框架的不断拉大，郑州的城市活力、生活方式多样性也将充分展现，这是人和。
中国商业经济学会副会长、河南省商业经济学会会长宋向清中国商业经济学会副会长、河南省商业经济学会会长宋向清表示，商业对郑州的发展居功至伟，近年来主要有这样几个大的特点：第一、速度明显加快，表现在商业营业面积大增，商业模式多样化，基于网络技术的新业态层出不穷，商业创富能力增加，网点布局相对合理，随着城市发展更均衡、更协调，市民可以享受到更大的便利性；第二、政策上对商业的支持更有力度，尤其是2012年以来，陆续出台的若干政策，对商业产生较大影响，比如河南提出“两区规划”——中心商务区、特色商业区的建设，标志着河南商业春天的到来，这也为郑州商业的提升、服务功能的提升以及形象的提升注入了活力，商业更有底气了，时至今日很多项目还在享受着政策余温；第三、 国家和省级相关重大战略、重大利好的出台，国家中心城市、自贸区、航空港、跨境电商等建设，间接推动了河南商业的发展，也令郑州商业更具向心力、集聚力、吸引力，尤其是商业资本，敢于投向郑州商业市场，郑州的号召力、影响力和发展潜力越来越大了。“郑州在不长的时间内就会迎来商业的大爆发，潜力巨大！”新田集团副总裁、河南郑州国贸商业有限公司总裁司小伟对郑州的未来趋势非常看好。他表示，一个大型商业项目，从选定地块到开工建设、招商、筹备开业等，一般需要三到五年时间，现在已经有些外来资本开始行动了，可以预见，五年之内，郑州的商业格局就会发生巨大变化。目前，国内大的商业平台，如德基、SKP、太古里、中粮等，都正在积极行动，准备落地郑州。司小伟本人，近段时间也接待了不少瞄上郑州的优质合作伙伴。他认为，这些大的商业平台一来，郑州“新一线”的态势就彻底明朗了。这些大平台实力雄厚，品牌资源丰富，很多以前没有进入到郑州的品类和品牌会跟随而来，至少会给郑州带来一半以上的新品牌。“以前很多在国外、在上海才能见到买到的商品，将来在郑州都会见到。品牌数量加大、消费宽度加宽，选择更多，审美提升，会让大家的衣食住行、商务方式、生活方式、休闲娱乐方式都发生变化，进而带来城市面貌的变化，郑州会真正跟国际接轨。”司小伟说。在郑州商业的爆发时点上，郑州丹尼斯集团总经理王磊、正弘商业总裁刘永松等都与司小伟的判断不谋而合。郑州的迅速崛起，注定会吸引更多的商业品牌前来捞金。外来品牌和商业平台的进入，与郑州的爆发同步，注定不可阻挡。那么，在面对即将到来的更具优势的竞争对手时，郑州商业人准备好了吗？郑州准备好了吗？王磊表示，外来商业的进入，必定会带来各种优势资源，不论是品牌资源优势，还是渠道优势、管理优势，对于郑州市、河南省整体商业管理水平的提高，都是一件好事，河南的消费者会享受到更优质的商品和服务。郑州丹尼斯集团总经理 王磊
但是，面对未来的强大竞争对手，河南本土商业该如何应对？丹尼斯作为河南商业的领头羊，它最能代表河南的本土优势。王磊说，河南本土商业的优势很多，首先我们最熟悉本地市场、最接地气儿；其次，我们有一支经验丰富、执行力强的商业团队；其三，我们拥有较多的自建自营商场，在物业成本较高的当下，可以让我们轻装上阵；其四，我们与群众和政府结合，摸索出了新的业态，比如新型集市全日丹……刘永松认为，新的商业力量进驻郑州，既给本土商业带来巨大的挑战，需要及早应对，也给郑州的发展带来新的机遇，“只有更多的商业进入之后，城市的商业才会更强”。目前郑州商圈的成熟度还需要进一步发展，品牌进入的步伐可以更快一点，业态上还有很大的操作空间，但这个过程充满变数，要找好定位。以正弘为例，介入这一事关未来商业格局的时间点很好，目前他们的“自有物业”相对来说更具成本优势，但这并不是最大的优势，正弘最大的优势是用商业运营理念引领的“商业+地产”模式。商业是一个持续、长期的过程，不能短视，尤其不能急于变现，不是为了卖房而做商业，而是做好了商业配套更好地卖房。未来的郑州，做得好的项目，必定是有商业思维的地产，而不是偏地产售卖的商业。未来五年，郑州商业的变化将是最大的。因此，正弘会努力提升消费客群的体验感，打造鲜明特色，做出区域优势，争取在对手蜂拥而至时已经盈利模式清晰，成功自我复制，找到自己的创富路径。新田集团副总裁、河南郑州国贸商业有限公司总裁司小伟他说，在郑州市原来的商业格局中，原本没有360。但360就是在激烈的竞争中，找到了区别于原有市场的商业态势，而且牢牢锁定了自己的客群。在别人还是一个个商业单体时，新田360已经向下（地市）向外（省外）成长，一定程度上打响了河南本土的商业品牌，它给郑州带来了很多变化，带动这个城市朝某一个方向奔跑——主做年轻客流，与传统业态相比，让年轻人在时尚度、消费方式上多了很多选择，对于市场的带动度，至少目前为止还是引领时尚的。另一方面，新田360还在不断摸索，代表河南向外走，目前在上海已经有两家店面，为即将到来的“新战国时代”积累了宝贵的经验，做好了充分的准备。司小伟认为，中国已经进入了打造本土品牌的黄金时代，可以与一线品牌同台在国内、国际市场竞争，甚至有一天走入发达国家。“代表河南往外走的，不会一直是说起来只能提亚细亚”，未来的郑州，必定会成长出更多河南商业品牌。引进外来优质、优势商业资源，不仅是郑州市要做的，也是郑州商业要做的。这不仅可以让郑州发展壮大，更能让本土商业在与“高手”的共同起舞中一起做大变强，更好地服务于郑州人的生活。面对巨大的外来挑战，优势固然可以赋予本土商业以信心，但找准问题、找到差距才能少交学费，发挥后发优势。郑州通往“新一线”的路上与成熟的一线城市还有哪些差距呢？尽管郑州的发展已经足够迅速，成绩已经足够优秀，但在郑州商业人的眼里，还有很多准备要做，还有很多路要赶。刘永松说，第一财经·新一线城市研究所的评价维度，更多是从商业的视角来看的，但要应对未来商业的挑战，郑州作为新兴的一线城市，与排名在前的城市差距依然很大。在业态上，目前郑州的商业正处于从传统百货向MALL转型的发力阶段，将来郑州迈入一线城市，会是区域型商业的遍地开花，每个商圈都会有单体比较大、业态集合度比高的商业项目，会有多少商圈、多个商业中心，有多种业态相互补充，这最能代表一个城市的繁荣度。
在品牌上，时尚是一个产业，这个产业靠品牌的集聚度来体现。品牌集聚度是一个城市一线、二线还是三线的最大指标。在这一方面，郑州还有很大差距。除了LV、GUCCI等品牌外，为什么其他众多的国际大牌还没有来？这些大牌要进入一个城市，对消费支出、市场指数等有比较高的要求。这也需要三五年的时间来引进。王磊表示，郑州在引进“增量商业”的同时，对盘活“存量商业”也应有所作为。他以二七商圈为例，目前现有的十几家商业项目竞争相对激烈，能吃饱的不多，商铺控制力在25%左右，在这种情况下，怎样科学、合理、有效地规划好这一传统商圈，是个宏大且有意义的课题。目前国内发达的商业城市，都有多中心化的特征，使得各区域可以均衡发展；国外的商业城市，常常在规划上做得很好，一个区域有多少人、多少消费力，需要多少种类、多少体量的商业配套，成熟的做法都是规划先行。这样既避免了无序竞争造成的不必要的资源浪费，又方便和丰富人们的生活，值得我们借鉴。比如在品牌引进上，上海、北京、成都等城市都针对诸如首进品牌方面出台有详细的激励政策，这些具有积极推动作用的做法值得研究和借鉴。比如服务上，政府部门也应对标一线城市的做法，发挥在社会资源、引导规划、政策支持上的积极作用，与商业企业一起打造郑州的国际影响力和竞争力，这样才与郑州“新一线”的地位相匹配。尤其是在引进商业资源后，并不是万事大吉，更要有持续后续服务的能力。一个新兴市场在发展初期，常常交给市场去自由配置资源，但当发展进入深水区，商业体量已经很大，成本和风险都更高时，则应具备前瞻性的战略眼光和未雨绸缪的操作，避免伤害到投资人的积极性，同时避免资源浪费。此前，国内有的城市，也曾具备不错的商业土壤和资源，但由于相关工作的不到位，导致先期进入的品牌和商业折戟，此后一蹶不振。这样的前车之鉴也需引起足够的注意。“根据郑州市的城市发展框架，到2030年，常住人口可能会达到1500万。”宋向清说，人口多了，经济发展了，消费能力强了，国际一线品牌来的会越来越多，未来十年，都会是郑州商业发展的红利期。
在大河商业的本次采访中，我们能够充分感受到，所有建言献策的人、积极参与商业开拓的人，都对未来的郑州充满憧憬。在通往“新一线”的路上，郑州正行进得越来越快。众人瞩目之下，我们祝愿郑州越走越好！来源：大河商业 编辑：赵鹏宇
