“借名买房”后，95万房款引发纠纷！法官提醒：这种情况需警惕

2016年10月，林某经挑选，看中了某楼盘一套三居室。由于林某不符合当时购房政策，当时考虑到林某的表妹黄某没有买过房，加之黄某没有在银行办理过贷款、征信良好，林某遂委托黄某购买该套房屋，此后签订购房合同、交付首付、办理银行按揭、归还贷款、办理房产证等，一直是以黄某的名义进行，但相关费用一直由林某支付，购房合同、付款凭证、税务发票等原始凭证资料，也一直由林某保管。2020年4月，黄某在林某的授意下与第三人签订了房屋买卖合同，将该套房屋以115万余元的价格出售。合同签订后，对方按照合同约定全额支付了购房款，然而黄某却仅将其中的20万元转账给了林某。多次讨要无果后，林某将黄某起诉到了法院，要求黄某返还剩余购房款950000元及利息。

法院经审理认为，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，根据林某所提供的证据能够查明林某以黄某的名义购买房屋，并支付首付款、偿还银行贷款的事实；案涉房屋出卖给他人后，黄某依法应当将所得购房款交付给林某，现黄某仅向林某交付部分款项，剩余款项950000元至今未予返还，故林某要求黄某返还950000元的诉讼请求，应予以支持；综合考虑林某与黄某的关系及林某借用黄某名义买房的事实，林某要求黄某支付利息的诉讼请求，不予支持。遂依照相关法律规定，作出民事判决，判令黄某于判决生效之日起十日内返还林某950000元，驳回林某的其他诉讼请求。

判决生效后，因黄某并未履行，林某向惠济法院申请了强制执行。

案件进入执行程序后，执行法官第一时间向被执行人黄某送达了执行通知书等执行文书，督促其尽快履行，黄某起初满口答应，并陆续履行了近5万元的执行款，但时间一长，黄某便开始以钱已经借他人、自己生活困难、没有能力履行等为由百般推脱、拒不履行。执行法官经过查询，发现被执行人黄某名下除某银行账户内有千余元存款外，无其他可供执行的财产，遂对该账户进行了冻结、划扣。

将被执行人名下账户冻结后，执行法官考虑到在疫情防控的特殊时期，当事人出行不便，便采用短信、电话、微信等方式“隔空”办案，对被执行人黄某进行了多番耐心劝说，讲清拒不履行生效法律文书所要面临的严重法律后果，告知其如果上了失信“黑名单”、被限制高消费，将对其正常生活、出行、贷款等造成影响。在执行法官的多番劝说下，被执行人黄某这才意识到拒不履行的严重后果，表示愿意就还款事项与申请执行人进行协商。随后，在执行法官的努力下，被执行人黄某将全部90万余元执行款转入该案“一案一账户”执行专项账户内，执行法官随后通知申请执行人林某到院领取了全部执行款，该案得以顺利执结。

承办执行法官随后表示，借名买房中，实际权利人假借他人名义出资购房，并将房屋登记在出名人的名下，常常是出于规避购房资格限制、获取贷款、逃避债务等原因，对此，法律虽未明文禁止，但也是不鼓励的。且借名买房看似可以解一时难题，但也可能造成很多后续困扰。例如对于借名人而言，如果被借名人反悔，房产被名义购房人转让或抵押等，容易导致其“钱房两空”。对于被借名人来说，因为有些城市有首套房贷款、首付款优惠政策，而被借名人买房时便不能再享受这些政策，导致加大买房支出。此外，若借名人系贷款买房且未能按时还款，则可能会对被借名人的信用带来不良影响。加之借名买房多发于关系较为密切的亲属或朋友之间，很多人并不会签署书面协议，而一旦发生纠纷，就导致了借名买房的事实便难以认定，进而不利于后续维权。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”我国不动产的产权实行的是登记公示主义，不动产登记簿是房屋物权归属和内容的根据，不动产登记簿上记载的权利人就是物权人。人民法院在处理出现登记人和实际购房出资人不一致而且发生纠纷的情形时，会在相关法律规定基础上，按照公平原则、契约必守原则进行综合裁量。

同时，也提醒广大民众，如果确有必要采取借名方式购买住房，应当擦亮双眼，了解获得购房资格的具体路径，理性分析行为风险。一是买房者需要弄清房产的性质及其是否能够上市交易，例如借名购买经济适用房等政策性保障住房，购房合同或借名协议就有无效的可能。二是作为出资购房的实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式明确约定“借名买房、借名登记”，确定该房产的实际出资人和权利人。三是实际产权人在购房时应当保存好购房合同、贷款合同、转账凭证、向银行支付按揭款的付款凭证等可以充分证明购房款系借名买房人实际出资的单据。四是要防止被借名人擅自处置或出售房屋，借名人除对房屋进行实际占用、使用，并保留好装修凭证或物业费、水电费等缴费凭证外，也可以要求被借名人协助办理房产抵押登记，从而最大限度地避免自身权益遭受不必要损失。