郑州一小区交房3个月土地被法院查封，业主该咋维护权益？

大河报·豫视频记者 杨光

8月8日，赵强（化名）骑着电动车横跨半个郑州，赶往北四环附近自己多年前购买的房子。这些年，他为房子的事儿可以说是操碎了心。

他指着小区旁迟迟未动工的土路，向记者诉说自己这些年因房子的闹心遭遇。

“路不通我们能等，配套不齐我们能等，这些年贷款一分没少还，好不容易熬到房子交付，契税也交了，没想到交房后小区整宗土地却被法院查封，现在我们1200多名业主连房本都办不了”。

2019年，郑州房价还在高位时，赵强购买了位于惠济区誉城四号院（备案名）的房子。这些年，经过漫长的期盼、等待以及无数次维权，小区终于交房，虽然交付未达到预期条件，但钥匙总算拿到了手中，赵强心里的一块儿石头也算是落了地。

可交房后不到3个月的时间，小区业主们发现，本该被及时分割、转移给小区居民的土地使用权，因开发商存在债务纠纷土地被查封，全体业主均无法办理产权证书，申诉维权路途漫漫。

如今，业主们进退两难，一边要承担着高额利息、一边是房本问题迟迟无法解决。

交房3个月后，小区整宗土地被法院查封

该小区位于郑州市惠济区新城路附近，开发商为河南中之祥置业有限公司，小区2022年6月交房。

赵强告诉记者，小区交房后不久，有业主在不动产中心对自己名下的不动产查验的时候发现,小区土地被查封了。

业主通过郑好办APP不动产登记资料查询发现，2022年9月起，小区整宗土地已先后被多省13家法院查封，首封法院为天津市武清区人民法院，最近一次是今年8月8日，由杭州萧山区人民法院查封。

业主提供的一份《天津市武清区人民法院执行裁定书》（2022津0114执4909号）中显示，河南中之祥置业有限公司与一家贸易公司存在票据追索权纠纷，依照相关法规，查封被执行人河南中之祥置业有限公司名下3处不动产。查封期限为三年，自2022年9月7日至2025年9月8日。

开发商失信，购房业主买单？

小区业主1200人，如今入住近半。由于土地被查封，产权证无法办理，孩子上学、房屋交易等一系列问题接踵而至，更让业主们忧虑的是，自己花钱购买的房屋，未来很可能会被拍卖用来抵偿别人的债务。

记者从中国执行信息公开网查询发现，2022年8月至2023年8月，河南中之祥置业有限公司177次被列入失信被执行人名单。

誉城四号院客服经理吕先生告诉记者，小区交付时已进行竣工备案，交房时也进行了登报公示，但在办理首次登记手续过程中土地被查封。“交房的时候不可能把首登啥的都办出来，都是交房之后，然后正常情况下一般都是一年之内把首登办好。”

通常情况下，开发商完成商品房建设、竣工验收备案、房屋面积测绘等相关工作后，可向不动产登记中心提出国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记申请，依法取得开发商不动产权证。若未办理不动产首次登记的，通常办理不动产转移登记等其他类型登记。

也就是说，开发商只有完成首登，才具备给业主办理不动产权证的条件。

据介绍，开发商方面已向天津市武清区人民法院提交执行异议申请和相关证明材料，要求法院依法解除属于业主的共有土地使用权查封。

截至目前，法院方面暂无回复。此外，除首封法院外，由于该小区土地还被不同省份10多家法院查封，后续还需向各个法院分别提交材料，按照正常办理流程，可能需要数年时间。

律师：业主可向法院提起执行异议，要求解除对涉案土地查封

河南中豫律师事务所葛军军律师认为：依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”之规定，购房业主主张交付房屋办理不动产证的请求权优先于其他顺位的债权。

另外，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，购房业主在置业公司涉诉和涉执前，已与之签订了《商品房买卖合同》，并按合同约定支付了全部购房款且房屋已经交付，业主已实际占有。

置业公司因与其他公司存在纠纷而涉诉，导致涉案房屋占用的土地被查封而无法办证，此情况并非购房业主自身原因所致，依照上述法律规定，购房业主的合法权益应当受到保护。

因此涉案房屋的购房业主可以向法院提起执行异议，要求法院解除对涉案土地的查封，以此来维护自己的合法权益。

来源：大河报·豫视频 编辑：赵梓杉