机场不搬，地铁调整，均价2万+的杨金"掉价"了吗？
自2017年之后，
郑州东北部的杨金片区一直以2万+房价，
被称为 “郑州房价第二高地”，
但近期金水区政府官网公布的一纸规划，
对该区域规划做了重大修改，
主要包括马头岗机场暂不搬迁等，
不少业内人士认为该区域价值将下跌。
对此，大河报·大河客户端记者咨询了相关专家的看法，
并实地去该区域探盘了解情况。
事件
杨金原规划变动，马头岗机场暂不搬迁
金水科教园区位于郑州的东北部，
总规划面积118平方公里，
主要界于连霍高速和黄河南岸大堤之间，
南与郑东新区相连，
是东区发展的重要拓展区，
同时也是金水区加快推进北部区域能级提升、创新发展的主阵地和重要产业支撑平台。
其中，
位于贾鲁河、连霍高速围合区域——杨金片区，
作为金水科教园区的核心组团部分，
区域因与北龙湖一路之隔、住宅容积率低于2.5、区域限高50米、未来交通方便、有地铁通过等利好，
自2017年之后，
整体住宅均价都在20000元/㎡以上。
另一方面，
该区域核心地带有2004年建成的马头岗机场(军用机场)，
除了机场起降跑道外，
南侧有600亩的军用大院，
西侧是配套的军用油库，
对临近的小区而言噪音污染等负面影响不可避免。
杨金片区之所以能在2017年房价冲上20000+，
很大一部分原因，
在于2014年出台的马头岗机场会搬迁的规划。
机场一旦搬迁，
杨金片区的宜居性将大幅提升。
但是，
近日金水区政府官网公布了《郑东新区北部区域概念性总体规划(金水科教园区部分)实施评估及强制性内容修改公示》(以下简称《公示》)，
对金水科教园区的规划(2014-2030年)进行了重大修改。
文件内容共19页，
记者梳理发现，
主要内容有4点：
1
马头岗机场建于2004年，近几年，随着国际形势的变化，马头岗军用机场的作用越加重要，暂无搬迁计划;而且机场周边不再适宜发展商贸服务、高端商务服务、高技术服务业等产业;用地性质调整为工业用地和物流仓储用地。
2
郑州东动车运用所北侧进行扩建约191米，需对动车所北侧杨金明渠和金宝路线位进行优化调整，同时对动车所北侧金宝路、杨金明渠进行优化。
3
2018年，环城铁路线位基本确定，其联络线从金水科教园区东南角黄庄社区穿过，需结合新选铁路线位对黄庄社区位置及规模重新进行优化调整。
4
地铁线路有较大调整，2014年规划金水教科园区共有三条地铁，分别是1、6、13号线，现在按《郑州市城市轨道交通线网规划修编(2015-2050)》进行修改，共有3条地铁线，分别为1号线、6号线和20号线，合计8个站点。
根据《公示》内容，
马头岗机场近期不会搬迁，
“近期”可能指2030年以前。
此规划一出，
业内一片哗然，
马头岗机场暂不搬迁，
相应地，
建设用地、绿地、公共配套，
甚至是地铁和公交等综合交通，
统统都得改。
《公示》还指出：
需根据机场及弹药库、导航台、输油管线等附属设施不同的安全防护要求，
对周边用地进行相应控制。
观点
交通、噪音影响不可避免，但住宅将更稀缺
比较影响宜居的机场不搬了，
说好的地铁有变动……
《公示》发布之后，
唱衰杨金的声音此起彼伏。
那么，
马头岗机场不搬，
规划更改，
对杨金究竟会有什么影响?
首先来看最受关注的交通问题。
3月11日，
记者沿着北龙湖片区的龙湖内环路向东行驶，
行至龙源十三街，
道路断行。
按照郑州市规划局网站城乡公示的规划，
龙源十三街穿过新龙路继续向北，
穿越连霍高速后，
与杨金片区的中央大道相连。
但杨金如果机场不搬迁，
那么原计划从平原新区出发，
横穿机场跨越贾鲁河的中央大道，
或将出于安全考虑无法修建，
或只能修到金城大道上，
这将直接打断了杨金到达北龙湖最近的一条路。
除了道路调整的影响，
杨金片区的整体价值会不会随着马头岗机场暂停搬迁而产生波动?
对此，
记者咨询了河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社。
“军用机场与民用住宅之间必然存在干扰，
机场不搬迁，
最直接的影响就是周边的建设用地、
公共配套都会围绕机场而建，
周边区域可能还会限制市民活动，
另外，机场的噪音对市民的影响不可忽视。”
刘社还讲了一件事，
“新郑国际机场之前就在如今的东区CBD，
那时候起落飞机的噪音，
经常吵得我们财院课都上不成，
好不容易等一架飞机过去，
另一架又来了。”
另一方面，
北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清认为：
“从规划上我们可以看到，
机场及其周边区域的土地性质用途均会发生改变，
尤其是那些将被占用的住宅用地以及周边的商业用地。
机场不搬迁，
片区内住宅用地必然会相应地减少，
楼盘供应也将随之减少。”
宋向清表示，
“从这个角度考虑，
其实也是变相增加了现有住宅的稀缺性。”
实探
价格目前无较大波动，部分楼盘稳中有升
那么，
该区域内目前有哪些项目在售?
具体情况如何?
《公示》发布一周以来，
都有哪些楼盘降价了?
带着疑问，
3月11日，
记者进行了实地探访。
瀚海尔湾
瀚海尔湾在区域东侧，
目前在售户型大多为140㎡以上。
产品沿袭了瀚海的风格，
号称“小晴宇”，
且为精装交付。
项目自身含有商业地块，
配有西亚斯科技园以及医疗机构，
目前在售楼栋均为高层产品，
2018年年底开盘价为18000—22000元/㎡，
目前均价在20000元/㎡左右，整体价格波动很小。
康桥东麓园
该项目也在区域偏东的位置，
位于杨金路和惠城环路交汇处，
距离马头岗机场、
污水处理厂等都有一定的距离，
距离东三环大约1公里。
在售面积段为130—140㎡，
整个小区全为2梯2户设计。
2018年12月开盘时，
小高层均价约21000元/㎡，
洋房26000—27000元/㎡，
目前小高层22000元/㎡左右，洋房28000元/㎡左右，
价格稳中有升。
美盛北龙台
项目在杨金核心区域，
紧挨杨金路与市政原规划的中央大道，
后期即便中央大道不再修建，
已动工的杨金路段还是会投入使用，
将大大缩减项目到北龙湖的距离与时间。
项目在售为1号楼、2号楼、7号楼，面积段从102—143㎡不等。
上个月开盘时整体价格在21000元/㎡左右，
目前售价无变化。
伟业龙湖上城
项目位于杨金片区的核心区域，
距离美盛北龙台较近，
由5宗土地组成，
总占地1100亩，
虽然体量可观，
但之前因为证件不齐等原因被业内吐槽。
项目目前有128—132㎡高层待售。
今年2月底143㎡洋房已售罄，
整体均价28000元/㎡，目前房源都是待售状态，价格待定。
碧桂园国控天誉
碧桂园售楼部位于杨金片区西侧，
靠近中州大道，
交通较为便利，
距离北龙湖片区较近，
但临路的楼栋可能会受噪音影响。
容积率为2.50，
周边教育配套涵盖全年龄段。
项目有70—128㎡小高层，140—190㎡洋房。
去年小高层开盘均价为19500元/㎡，
洋房25000元/㎡，
目前在售洋房价格区间为25000-26000元/㎡，价格稳中有升。
记者探盘了解到，
除了以上在售楼盘，
目前区域内还有福晟九州府、奥园誉湖湾、泰禾广汇项目三个纯新盘，
有需求的购房者可以持续关注。
其中，
福晟九州府整个项目住宅用地超过400亩，
是区域内首屈一指的大盘;
奥园誉湖湾临近已经动工的中央大道，
距离北龙湖很近;
泰禾广汇项目与瀚海尔湾隔贾鲁河公园相望，
位置绝佳。
总体来说，
抛开近日更改的规划，
从位置来看，
杨金片区距离郑东CBD约8公里，
距离北龙湖直线距离约4.5公里，
而且拥有医疗、教育、商业等优质资源。
因此，
可以说无论机场搬与不搬，
购房者选择杨金片区的核心理由没变。
来源： 大河楼评 编辑：徐华美
