聚焦郑州首批商品房现状①丨房龄超30岁，首批商品房如何“自我更新”

大河报·豫视频记者 高鹏 管雪霏 韩懿亭

经济学家马光远最近发表了一番评论，称绝大多数房子30年内就需要大修，这一说法引发了广泛的讨论和争议。马光远针对房屋质量、电梯寿命等提出了质疑，尤其是高层建筑，维修及维护成本极高。

在成都，一个建于上世纪90年代末、拥有72栋楼的小区，因居住环境堪忧，3300多户业主决定将小区推倒原地重建，同样引发大家对第一批商品房质量的关注和探讨。

目前，郑州最早一批商品房也即将迈过30岁的关口，它们的现状究竟如何？连日来，大河报·豫视频记者兵分多路，对这批最早的商品房进行实地探访。

【郑州商品房30年发展史】

上世纪90年代之前，郑州大多都是单位福利房。郑州第一代商品房扎堆出现的时间，公认是在1994-1997年，绿云小区、同乐小区、建业金水花园、英协花园、国信房地产开发的关虎屯小区、明鸿新城、振兴开发的科技绿苑小区等是第一代郑州商品房的代表。

初代房地产的单价不过千元。郑州房地产度过启蒙期后，1998年到2003年，这几年是郑州房地产真正大踏步成长的数年。

从1998年起，今天郑州市区内的一些经典楼盘陆续建成，建业、正商、鑫苑，河南本土地产巨头已经崭露头角，诞生了很多标志性楼盘。

2000年之后，郑州房价进入了疯狂增长的时期，2000年，郑州商品房销售均价为1880元/平方米。2001年到2003年，此数据徘徊在2350元/平方米。2004年，郑州房价猛然跃升为2616元/平方米，开始进入快速上涨的通道。

对于郑州人来说，“郑东新区”四个字成为房地产纪元新的节点。2004年开始，郑东新区房地产开始走向火热，当年郑东新区的房地产开发投资额为11.74亿元，2007年达到47.29亿元。而2007年大规模城中村改造的启动，使郑州房地产市场呈现出前所未有的繁荣。

2009年可谓是个分水岭，一线房企进军郑州，TOP20陆续进驻，十年间，TOP50房企基本都给郑州百姓带来了项目。

2016年对于郑州是极为特殊的一年，回顾这一年可以看出，郑州楼市风起云涌，地王潮、房价暴涨、开发商捂盘惜售、日光盘、云选房，屡屡刷破历年纪录。当年是郑州房价突飞猛进的一年，这一年郑州拍出了15个地王，一度成为全国楼市焦点。

2017年，全款买房一度成为郑州特有的风景。

2018年，“新一线城市”、“国家中心城市”、“自贸区”、“米字形高铁”、“22条地铁线”、“四环快速化时代”……彼时的郑州，高速发展着；同时，限购、限贷、限价、限售、限商等花式调控轮番上阵。这一年，郑州楼市并不平静。这一时期一个新的“富豪”代名词出现——北龙湖，包含但不限于北龙湖的“豪宅”代表有：鸿园、普罗理想国、万科美景世阶、金沙湖高尔夫观邸、荣盛华府、正弘府、正弘瓴、正弘甄、亚新紫藤公馆、茉莉公馆、海棠公馆、永威上河府、正商三个上境、融创壹号院、金茂府、美景素心园、保利珑熙、康桥·诸子庐、康桥·美庐湾等。

自2019年起，购房者趋于平静，尤其在2020年以后，老百姓都捂紧了口袋，但在追求美好生活的前提下，大家对于住房的要求越来越高，对房地产的发展也提出了更多新的要求。如何突破产品、提高服务、保质保量地交付到手成为开发商的必修课。

【什么样的房子需要“旧改”】

目前，郑州初代商品房即将迈过30岁的关口，真的会出现马光远口中的“烂房子”吗？

大河报·豫视频记者梳理发现，公众对于房屋老化的投诉多围绕在外墙皮脱落、瓷砖脱落、房顶漏水、电路老化、管道破裂（消防设施、消防管道老化）、水压难上、电梯危机等。同时，小区的物业管理滞后，或者不作为也是一些老旧小区的常见情况，而业主缴纳的维修基金不够用，大部分资金去向业主并不知情。

不可否认的是，房屋的日常维护同样重要。以电梯为例，其平均使用寿命为15年，许多小区的维修基金只够更换电梯的费用。物业负责小区的日常管理，但由于经费有限，大部分小区的维护只能做到“表面功夫”。随着房龄见长，各种问题不可避免地会出现。

也有不少人对于“老破小”的期待是一个“拆”字，但是近两年来，拆迁的热潮已经渐渐冷却，取而代之的是一种新的模式——“旧改”。

旧改，就是旧房改造。它不仅仅是一项政策，更是一种城市文明的进步。

通过旧改，可以保留城市文化记忆。

根据住建部的通知，旧改工程首先针对的就是房龄超过30年的老旧小区，并根据“危机”程度定下了局部修缮、加固改造、拆除重建的三段式。对于已经列为“危房”的老房子，紧急处理和安置分为立即拆除、暂时封闭、逐步拆除的模式。

2019年11月14日，郑州市政府印发《郑州市老旧小区综合改造工程实施方案》，将郑州市内五区2002年以前建成投入使用的住宅小区列入综合改造范围。同时，对建成于2002年至2005年底的住宅小区，随时纳入改造范围。

30年房龄的商品房或许不用大改，但基本的旧楼维护必不可少。部分项目拟启动旧楼维护计划，包括强制维修和验窗计划，以及资助业主维修外墙、上下水道、加装电梯和消防系统等。

综上所述，我们应当加强对建筑质量的监管，并提高公众对房屋维护的意识。

那么，郑州第一批商品房现状如何？跟着记者一起去一探究竟吧。

来源：大河报·豫视频 编辑：张超