郑州一开发商承诺商户可用门前广场，如今“违约”变成停车场
大河报·豫视频记者 吕高见
“当时购买商铺时开发商明确承诺他们物业公司将不干涉我使用门前公共广场，并出具有承诺书，但如今却被河南升龙物业管理有限公司二七分公司（以下简称“升龙物业二七分公司”）擅自建了收费停车场。”近几天，随着郑州市区降雪气温持续走低，二七区几名商户的投诉一下子“升了温”。商户们表示，升龙物业二七分公司这种行为损害了业主利益，多次与其协商无果。
●开发商承诺可使用广场却“违约”
商户所投诉的停车场位于郑州市二七区航海中路106号院7号楼西侧广场。
1月24日上午，大河报·豫视频记者在现场看到，停车场直接把地铁口“圈”了起来，不时有车辆进入停车场，道闸旁有缴费二维码。门口公示牌上显示一共19个停车泊位，然而，除了停车位上停放车辆外，狭窄的过道还有10多辆私家车。停车场收费单位是河南天宸物业服务有限公司（以下简称“天宸物业”）。
商户杨女士介绍，2021年12月，她通过升龙售楼部购买了1300多平方米一二层商铺，当时开发商郑州骏龙房地产开发有限公司（以下简称“骏龙房地产”）承诺商铺门前广场商户可自行使用。
那么大的商铺，如果没有停车位肯定不好出租。她担心以后对方不认账，当时要求骏龙房地产出具了书面承诺书。记者获得的一份承诺书显示，“我司物业公司将不干涉您使用商铺门前公共广场。”
落款时间是2021年12月9日，单位是骏龙房地产，后面并加盖有公章。
“开发商白纸黑字写的不干涉我们使用门前公共广场，如今却违约。”杨女士说，去年8月份在他们不知情的情况下，升龙物业二七分公司建了一个收费停车场，“我们气不过，找到开发商理论时，对方一直在推诿，让和物业进行协商。”
●一楼商铺没有停车位“出租难”
“没有停车位，一楼商铺都无法出租。”杨女士表示，开发商的承诺落了空，对她损失很大。有一家银行看上这儿，就是因为6个停车位而“泡了汤”，导致现在合同无法履行，一层商铺一直空着，租不出去。
杨女士告诉记者，开发商和物业是一家，都属于升龙，他们购买商铺在前，修建停车场在后。她找到升龙物业二七分公司，刚开始对方不承认，后来因为关了电闸，停车场车辆无法进出，物业公司才找到了他们协商。
退一步来说，即使建了停车场，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。而物业这种行为没有公示，未征求业主意见，明显违规。要求查看停车场手续未果。
和杨女士同样遭遇的，还有另外一商户。该负责人坦言，对他们影响也很大，但具体不便多谈。
骏龙房地产相关负责人受访时表示，承诺书确实他们出具的，开发商和物业只能说老板是一个，但具体公司是相对独立的，“我们能做的已经做了，停车位问题只能找物业公司来协调。”
●升龙物业二七分公司曾因改变广场规划违规
当天，记者和投诉人及亚新社区工作人员一起来到了升龙物业，值班的工作人员称不清楚此事，并表示负责人不在。记者留下相关问题和联系方式后，截至发稿，未收到任何回复。
“我们也协调过，现在尚未达成一致。”亚新社区相关工作人员告诉记者，开发商已移交给物业，目前物业承包给第三方公司了。社区能帮忙协调2个停车位，但是离杨女士要求6个停车位还差很多。
1月26日，按照停车场收费公示信息，记者联系到了天宸物业相关工作人员，其称停车场有手续，他只负责系统维护，让联系下方电话，而记者多次致电无人接听。二七区停管中心投诉电话一直处于“嘟嘟”的忙音状态。
记者调查发现，天眼查显示，升龙物业二七分公司被相关部门行政处罚达12个，其中多次被郑州市中原区卫健委、郑州市二七区消防救援大队、郑州市惠济区消防救援大队处罚。
升龙物业二七分公司因停车场问题，此前就曾被大河报·豫视频曝光过。有业主反映，中原区升龙天汇广场10号院东门口旁建停车场，升龙物业二七分公司未征得他们同意就出租第三方公司私自改变广场的性质，也没有经过规划部门的批准，并且毁坏路边的绿化带，改建经营性停车场，对车辆进行收费。对此，郑州市自然资源和规划局中原分局受访时称，升龙物业二七分公司改变规划，属于违规行为。辖区执法局到达现场执法，责令整改恢复绿化带，最终停车场也不了了之。
●开发商有义务确保物业公司遵守承诺
那么，开发商出具的承诺书到底有无法律效力？商铺业主又该如何维权？
对此，河南英泰律师事务所主任赵钰涛认为，开发商向杨女士出具的承诺书具有法律效力，其承诺物业公司不干涉业主使用商铺门前公共广场以及商铺门头。然而，物业公司却将公共广场对外出租，这一行为明显违反了该承诺。
从法律层面看，开发商与业主之间基于承诺书形成了一种合同关系。根据《中华人民共和国民法典》中关于合同履行的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。开发商有义务确保物业公司遵守承诺，现物业公司的出租行为构成违约，应承担相应的违约责任。
赵主任表示，对于业主而言，其合法权益因物业公司的行为受到损害，业主既可以依据承诺书要求开发商承担违约责任，如赔偿因广场被出租导致商铺出租困难所遭受的损失等；也可以要求物业公司停止侵权行为，恢复公共广场的正常使用状态，以保障自身对公共广场的合理使用权。
此外，公共广场作为小区的公共区域，其使用和收益等问题也应遵循相关法律法规以及物业管理规约等规定。据投诉人所讲，物业公司在未取得业主同意的情况下将广场出租，可能还侵犯了其他业主对公共区域的共有权益。
此外，这一事件也提醒广大业主，在遇到类似权益受侵害的情况时，要善于运用法律武器维护自身合法权益，同时也督促相关企业依法依规经营，切实履行承诺和义务。
该处广场能否建收费停车场？土地性质是什么？商铺门前广场的使用权到底归谁？收益又该如何分配？针对此事进展，大河报·豫视频将持续关注。
●相关链接：
2024年3月22日，澎湃新闻客户端报道，贵州某实业有限公司在小区商铺前私设“停车场”收费，侵权！
法院认为，被告贵州某实业有限公司是某楼盘项目的开发商，用大型有底座的圆石围起设立收费停车场，该区域是建筑物的共有部分，属于全体业主共同共有。因此，占用业主共有部分设立停车场，在未征得业主同意的情况下在该区域设立停车场收取费用，不仅违反城市规范法、城市绿地管理条例等法律法规，也侵犯了全体业主的合法权益。
来源：大河报·豫视频 编辑：李燕红
